Putovanja i gastro - Brendiranje destinacije Plitvička jezera

I. dio KAKO JE NASTALA MOJA PODUZETNIČKA IDEJA

Moja poduzetnička ideja nastala je kada sam vidjela kako su platforme za iznajmljivanje nekretnina za odmor Airbnb i Belvilla rangirali turističke destinacije na kojima imam/ću imati nekretnine. Besplatni internetski kalkulator prihoda od najma kuće za odmor Airbnb i Belvilla procijenili su moju potencijalnu zaradu koristeći fleksibilne cijene (kombinacija povijesnih podataka, pretraživanja interneta, podataka o tržištu i konkurentima, analitike i umjetne inteligencije (AI)). Na taj način su automatski odredili cijenu kuće za odmor tako da odražava tržišnu vrijednost u stvarnom vremenu.

U listopadu 2019., prema Airbnb-u, cijene za kratkoročan najam od 5 dana, za 2 osobe, cijela kuća, za destinaciju Plitvička jezera iznosile su 6.899,00 kn, za Stari Grad na otoku Hvaru 4.153,00 kn, za Krapinske Toplice 4.000,00 kn. U travnju 2020., za vrijeme pandemije koronavirusa, cijene kratkoročnog najma, prema Airbnb-u iznosile su 20.000,00 kn za destinaciju Plitvička jezera, 7.000,00 kn za Stari Grad na otoku Hvaru te 5.600.00 kn za Krapinske Toplice. U lipnju 2020., tijekom vala pandemije koronavirusa, cijene kratkoročnog najma, prema Belvilli, iznose 20.000,00 kn za destinaciju Plitvička jezera, 8.400,00 za Stari Grad na Hvaru te 6.800,00 kn za Krapinske Toplice. U srpnju 2021. godine, nakon pandemije, cijene najma, prema Airbnb-u iznose 3.500,00 kn za destinaciju Plitvička jezera, 9.000,00 kn za destinaciju Stari Grad te 4.500,00 kn za destinaciju Krapinske Toplice. Airbnb je procijenio turističke destinacije prema kriteriju posjećenosti ili koliko često drugi domaćini na navedenom području imaju goste. Cijene destinacije Plitvička jezera su pale jer su domaćini uglavnom iznajmljivali privatne sobe. Zbog prevencije pneumonije (covida 19), uputno je iznajmljivati cijeli prostor (apartmane, kuće za odmor).

Pri formiranju cijene treba koristiti točno određene parametre:

1. Destinacija i lokacija

2. Vrsta smještajne jedinice

3. Kapacitet

4. Interijer i oprema smještajne jedinice

5. Dodate pogodnosti

Da bih mogla formirati optimalnu cijenu smještaja, promotrila sam privatne i druge iznajmljivače, događanja unutar destinacije, povezanost s drugim subjektima, potražnju, praznike i ostale čimbenike. Razmotrila sam privatne iznajmljivače kuća za odmor koje su imale cijene od 10.000 do 20.000 kuna za 5 dana. Interijer im je moderniji.

Dodatne pogodnosti uz smještaj koje se ne naplaćuju u oglašenim kućama za odmor odnosno čiji trošak je uključen u cijenu smještaja su: besplatno parkiralište, Internet, bicikl, toaletni papir. Dodatne naknade su: razgledavanje lokaliteta, faks/kopiranje, konferencijska soba, prijevoz do zračne luke, hidromasažna kada, sauna, masaža, spa centar, aktivnosti kao što su škola skijanja, jahanje, planinarenje, čišćenje, peglanje i pranje, pecanje, te voda i kolači.

Vila Diamond, Plitvička Jezera, 280m2, kuća za odmor, 5 dana boravka - cijena 45.000,00 kn u 6. mjesecu 2020., 50.000,00 kn u sezoni, u 10. mjesecu 37.000,00 kn.

U 2021. godini, u lipnju za 5 dana boravka cijena je 24.000,00 kn, a u sezoni za 3 noćenja cijena iznosi 23.000,00 kn.

---

Planinska kuća za odmor od 250m2 blizu Plitvičkih jezera, za 5 dana boravka u srpnju 2020. cijena je 24.560,00 kn, a u sezoni 2021. za 2 noćenja 8.285,00 kn.

---

Hotel Jezero 3 zvjezdice

II. S ČIME SAM SE SUSRELA KAKO BIH OSIGURALA FINANCIJSKA SREDSTVA ZA IZGRADNJU, REKONSTRUKCIJU I OPREMANJE KUĆE ZA ODMOR, APARTMANA

Najprije sam razmotrila turističke poduzetničke kredite, dugoročne, koji služe za ulaganje u osnovna sredstva: kupnju, izgradnju, rekonstrukciju i opremanje objekata. Izdvojila sam turistički kredit za građane Hrvatske poštanske banke u iznosu do 2.000.000,00 kuna, rok otplate do 20 godina, uz godišnju kamatnu stopu već od 3,75 % za kredite u eurima ili od 4,25 % za kredite u kunama te turistički kredit Imex banke do 500.000 eura s mogućnošću počeka do 12 mjeseci (uključen u rok otplate kredita), isplatom 50% sredstava nenamjenski na račun korisnika kredita te s mogućnošću izbora dinamike otplate kredita: mjesečno, kvartalno, polugodišnje ili godišnje. Kredit se isplaćuje u kunama po srednjem tečaju Hrvatske narodne banke važećem na dan isplate, ugovara se s valutnom klauzulom i otplaćuje u kunskoj protuvrijednosti obračunatoj po srednjem tečaju HNB-a važećem na dan plaćanja. Naknada za obradu kredita je jednokratna i naplaćuje se iz sredstava odobrenog kredita.

Nakon ulaska Hrvatske u Europsku Uniju, jedan od značajnih izvora financiranja bili su i EU fondovi, namijenjeni između ostalog i unapređenju turističke ponude. U programskom razdoblju 2014.-2020. Hrvatskoj je na raspolaganju bilo 2.383 milijarde eura za mjere ruralnog razvoja uključujući i kuće za odmor. Bespovratna sredstva mogla su se ishoditi za izgradnju, rekonstrukciju i opremanje kuća za odmor, apartmana i ostalih vrsta objekata.

Ruralni turizam nudi mnoge mogućnosti kako turistima tako i lokalnom stanovništvu. Suvremeni turist traži autentično iskustvo a boravak u domaćinstvu okružen prirodom daleko od urbanih gužvi velika je prednost koja se može ponuditi u brojnim hrvatskim destinacijama.

(Bespovratna sredstva za kuće za odmor – Uspješna priča Advana Dizdara (eurokonzalting.com)

Gospodin Dizdar prepoznao je mogućnost koju nudi unutrašnjost Istre te je odlučio investirati u projekt – kuća za odmor. U suradnji s tvrtkom Eurokonzalting, gospodin Dizdar odlučio je 2012. godine aplicirati na Mjeru 302 – IPARD pretpristupnog fonda Europske Unije koji je tada bio aktualan a projekt je odobren 2014. godine. Lokacija ulaganja je u Općini Svetvinčenat a naziv kuće za odmor je „Villa Monaco“. Eurokonzalting je izradio investicijsku studiju i prikupio svu potrebnu dokumentaciju, te je nakon izgradnje kuće i prikupljene potrebne dokumentacije u kolovozu 2015. godine poslan zahtjev za isplatu Agenciji za plaćanja u poljoprivredi, ribarstvu i ruralnom razvoju koja je nakon kontrole na terenu sredstva i isplatila. Realizirana su bespovratna sredstva u iznosu od 565.432,50 kuna, dok se ostatak projekta financirao kreditom i vlastitim sredstvima investitora. „Villa Monaco“ je smještena u naselju Bonašini. Zemljište oko kuće ograđeno je, te gosti imaju potpunu privatnost i slobodu kretanja na cijelom imanju. Bruto površina kuće iznosi 365 m2 a kuća između ostalog ima 4 sobe, saunu i teretanu. Objekt je kategoriziran s najvišom razinom od pet zvjezdica. U sklopu kuće nalazi se i bazen pravokutnog oblika dimenzija 65 m2.

U 2020. godini, EU potpore za kuće za odmor mogu ostvariti fizičke i pravne osobe, i to OPG-ovi, obrti i poduzeća. Za privatne iznajmljivače – objekte u domaćinstvu EU potpore trenutno nisu dostupne.

Kad je riječ o bespovratnim potporama za kuće za odmor iz EU fondova, najizdašnija je ponuda na raspolaganju onima koji kane razvijati seoski turizam; turizam u ruralnom području povezan s ponudom domaćih poljoprivrednih proizvoda.

Izgradnja i opremanje kuća za odmor u ruralnim sredinama potiču se putem Podmjere 6.2. i Podmjere 6.4. Programa ruralnog razvoja RH 2014-2020., koji se u najvećem dijelu financira iz Europskog poljoprivrednog fonda za ruralni razvoj te manjim dijelom iz proračuna RH.

U okviru Podmjere 6.2. Programa ruralnog razvoja bespovratna sredstva iznose 50.000 eura za 100% ulaganja, što znači da se od korisnika ne traži ulaganje vlastitih sredstava u prijavljeni projekt. U okviru Podmjere 6.4. potpora može iznositi od 3.500 do čak 200.000 eura, za 70% prihvatljivog ulaganja.

Kao i uvijek kad se radi o bespovratnim sredstvima iz EU fondova, za kuću za odmor nije dovoljno imati viziju i dobru volju. Projektnu ideju treba razraditi u projektni prijedlog, konkretizirati u obliku poslovnog plana i predočiti ocjenjivačima, sve to po propisanim pravilima.

U četvrtom kvartalu 2021. godine očekuje se objava natječaja za ruralni turizam - za izgradnju, rekonstrukciju i opremanje kuća za odmor, apartmana i ostalih vrsta objekata. Privatni iznajmljivači nemaju pravo koristiti navedena bespovratna sredstva i napraviti kuću/vilu za odmor, kao što su to mogli u Istri ili Dalmaciji, koji su kredite dobili gotovo bezuvjetno.

Mislim da je dobivanje navedenih bespovratnih kredita trebalo uvjetovati brendiranjem destinacije. Mislim da su isti krediti trebali biti omogućeni i privatnim iznajmljivačima na području primjerice Like, Krapinskih Toplica ili otoka.

Dakle, nakon razmatranja poduzetničkih kredita za građane, morala sam otići u gruntovnicu u jednom ruralnom kraju i izvaditi vlasnički list. Tada sam saznala da su se rođaci moga tate zabilježili na naše nekretnine i podnijeli tužbu radi utvrđivanja prava vlasništva dosjelošću 2015. godine. Općinski sud u Gospiću već šest godina vodi postupak, koji nije smio biti niti pokrenut. Nekretnine moga pok. djeda i bake bili su uknjiženi na Kotarskom sudu još 1961., kada su odlukom istoga suda bile brisane kućne zadruge, a parcele su odlukom suda bile uknjižene na način da su u idealnom djelu pripale djedu i baki. Kad je baka umrla, djed je ostalo vlasnik svih parcela. Kad je djed umro, parcele su naslijedili tata, njegov brat i sestra. U izvansudskom postupku, dogovorili su se kome od njih pripada koja parcela. Moj tata je uknjižio svoje nasljedstvo, njegov brat nije, pa je 2015. podnio tužbu kao izvanknjižni vlasnik nekretnina i tražio od suda da njemu dodjele uknjižene nekretnine moga tate. Priložio je tatin katastarski izvadak iz kojega je razvidno da je moj tata vlasnik svih predmetnih nekretnina.

Najvažnija stvar vezana uz utvrđivanje vlasništva dosjelošću je da tužitelj može održavati (kopati, saditi ili kuću graditi) tuđu livadu i 30 godina, ali ako zna tko je vlasnik livade, nema pravo na utvrđivanje prava vlasništva dosjelošću.

A druga važna stvar je da se na uknjiženim nekretninama ne može voditi postupak vezan uz dosjelost. Dosjelost je utvrđuje na livadama za koje se ne zna tko je vlasnik livade.

III. SUPER PAKET USLUGA

Kako bih mogla vratiti kredit, trebam kreirati poslovni model u turizmu i osmisliti inovativno poslovno rješenje zasnovano na stvarnim potrebama tržišta.

Želim napraviti kuću za odmor u malom ličkom nenametljivom mjestu, u koje će se turisti s lakoćom uklopiti i osjećati kao svoji na svome.

Nacionalni park Plitvička jezera nalazi se u gorskom dijelu Hrvatske, na južnom dijelu gorskog lanca Male Kapele, na nadmorskoj visini od 369 do 1279 m.

Boravkom u planinskom gorju liječite se kvalitetnim svježim zrakom. Izlaganje čistom zraku potiče cirkulaciju krvi i čišćenje organizma, poboljšava vitalnost. Planine poboljšavaju krvnu sliku (povećava se hemoglobin u krvi, raste broj eritrocita, poboljšava se prijenos kisika u krvi). Poboljšava se rad srca, olakšava disanje, ubrzava metabolizam.

Srednjogorska klima vrlo je ujednačena, pa djeluje smirujuće (sedativno) i pogodna je za liječenje neuroze, psihoneuroze, za rekonvalescente te za poboljšanje općega zdravstvenog stanja.

Kratkoročni najam kuće za odmor trajao bi pet dana. Oaza za opuštanje u prirodi koja se uklapa u okolinu, sa četiri zvjezdice bila bi uređena ležerno, elegantno, prevladavajuće boje su bež, boje drveta, zelenkasta, breskvasta… Kuća će imati 3 spavaće sobe povezane kliznim vratima s garderobama, 3 kupaonice (masažna kada, kabina sa tropskim tušem, dva umivaonika), saunu, prostoriju sa perilicom i sušilicom, veliku radnu sobu, otvoreni koncept dnevnog prostora (kuhinja, blagavaonica i dnevni boravak) s velikim staklenim stijenama, hidromasažni bazen na otvorenom, natkriveni parking, internetsku vezu, sat-tv, sef, ogrtač i papuče, sušilo za kosu, telefon, košaricu s doručkom koju lokalni OPG dostavlja ispred vrata svakoga jutra, aparat za kavu, vožnja quadom.

Odlasci na izlete uključuju:

1) posjet Nacionalnom parku Plitvička jezera dva dana (posebno Donja, posebno Gornja jezera)

2) posjet Rastokama

Vodeničarsko mjesto puno starih kuća i drvenih mlinica, ispod kojih protječu slapovi rijeka Korane i Slunjčice.

3) posjet ranču Dolina jelena u Selištu Drežničkom

4) avantura na zipline-u i velikoj ljuljački

5) ATV QUAD vožnje, rute

6) foto safari,

7) posjet Opatiji, biseru Kvarnera. Prošetati ćemo poznatim opatijskim šetnicama i šarmantnim uličicama, uz ritual ispijanja kave ili čaja uz slastice u legendarnoj kavani Continental te kavani Wagner u sklopu Hotela Milenij, istražiti gastronomsku ponudu restorana Camellia, koji djeluje u sklopu hotela 4 opatijska cvijeta (mediteranski specijaliteti, tradicionalna hrvatska jela, jela bez glutena, domaći kruh), petkom i subotom posebnu atmosferu stvara živa glazba.

Izletničku ponudu treba proširiti na:

1) panoramski let balonom iznad NP Plitvička jezera i okolice (izgradnja balonodroma). Primjerice, panoramski let iznad Zagreba i okolice košta 1500,00 kn za 60 min, po osobi,

Balon klub Zagreb (baloni.hr)

2) let helikopterom (izgradnja heliodroma) kako bi turisti mogli iznajmiti isti za posjet primjerice Splitu ili Dubrovniku.

3) usluge iznajmljivanja integrirane s mobilnim aplikacijama (gost klikne na aplikaciju OPG-a ili Ličke kuće i naruči ručak ili večeru za van)

Navedeni turistički subjekti nalaze se na udaljenostima od 3 km, 12 km, 20 km do 187 km (oko 2,5 h) vožnje automobilom. Radi povezivanja navedenih subjekata, iznajmit ću dugoročni rent a car. Predlažem i uvođenje autobusne linije (primjer su mali autobusi koji voze na Gornji grad u Zagrebu), koji bi vozili svaki sat vremena od Korenice, preko Plitvičkih jezera i koji bi povezivali svjetsku turističku destinaciju.

U gornju svrhu treba izgraditi i autobusni kolodvor u Korenici (high-tech).

IV. GRADNJA KUĆE ZA ODMOR